최현일 한국열린사이버대학교 교수

정부의 ‘6·19 부동산대책’ 발표 이후 투기수요가 한풀 꺾였다고 하지만 여전히 청약시장으로 투기자금이 몰리고 있다.

대책의 효과성에 대해서는 갑론을박이 이어지고 있지만 일단은 시장을 관망하자는 의견이 우세하다. 정부가 오는 8월에 또 다른 대책발표를 예고하고 있어 귀추가 주목되고 있다.

사실 6·19 대책은 시장수요도 살리면서 투기도 억제하겠다는 어정쩡한 대책이다. 강력한 대책이라기 보다는 시장반응을 점검하는 간보기 대책이라 보면 될 것이다. 향후 정부는 시장상황을 예의주시하면서 시장이 과열되거나, 투기가 고개를 들면 상황에 맞는 대책을 내 놓을 것으로 보인다. 따라서 8월에 나올 대책의 강도는 시장상황에 따라 달라질 것이다. 시장이 안정되면 특별한 대책 없이 그냥 지나갈 수도 있고, 투기가 극심해 지면 과거 노무현 정부시절 내놓았던 10·29 대책, 8·31 대책 같은 종합세트형 부동산 대책이 등장할 수도 있다.

어떤 대책이 나오더라도 규제의 사각지대 또는 풍선효과를 쫓는 1000조원이 넘는 투기자금을 완벽하게 차단하기는 쉽지 않을 것이다.  

조정대상지역을 40곳으로 확대했지만 여전히 비조정대상지역은 투기자금이 몰려들 수 있는 여지가 있기 때문에 보완책을 마련해야 한다. 

첫째, 서울 전지역으로 분양권 전매금지가 확대됐지만 여전히 경기 일부, 인천 등에서는 전매가 가능하다. 뿐만 아니라 11·3 대책 이전에 분양받은 단지는 여전히 분양권 전매가 자유롭다. 분양권 전매금지를 수도권 전 지역으로 확대하거나, 11·3 대책 이전에 분양받은 단지도 전매를 금지하는 방안을 마련해야 한다. 

둘째, 재건축 조합원의 분양주택수가 1가구로 제한되지 않은 단지 역시 투기 대상이 될 수 있다. 6·19 대책 발표 전 관리처분인가를 받은 단지와 관리처분인가 예정 단지는 예전처럼 조합원이 최대 3가구를 분양받을 수 있어 투기자금이 몰릴 수 있다. 이에 대한 대책도 필요하다.

셋째, 조정대상지역 40곳 이외지역은 여전히 청약이 자유로워 과열되고 있다. 청약 1순위자가 1000만명을 넘어서고 있는 상황에서 조정대상지역 이외의 지역은 청약이 자유롭기 때문이다. 청약 1순위 자격요건을 강화하고, 실수요자 위주의 청약가점제를 확대해야 할 것이다.

넷째, 규제와는 별도로 풍선효과도 문제다. 아파트에 대한 규제가 강화되자 상대적으로 규제에서 자유로운 오피스텔, 상가 등으로 투기자금이 몰려가는 풍선효과도 생기고 있다. 오피스텔이나 상가 등의 분양자격, 분양방법 등에 대한 규제책도 마련해야 한다.

투기가 심해지면 정부는 총부채원리금상환비율(DSR), 부동산보유세 강화, 다주택자 양도세 중과제도, 전월세상한제와 계약갱신청구권제 같은 대책을 검토할 것이다. 뿐만 아니라 상황에 따라서는 내년에 시행예정인 재건축 초과이익환수제와 부동산 임대소득 과세 같은 제도를 조기에 도입하는 카드도 만지작 거릴 수 있다. 

그러나 아무리 강력한 대책이 나오더라도 수익이 생기는 곳으로 몰리는 투기자금을 완벽하게 차단하기는 어렵다. 문재인 정부는 집권초기인 지금 투기자금을 차단할 수 있는 대책을 세워야 한다. 그렇지 않으면 집권 내내 1000조원이 넘는 투기자금과 쫓고 쫓기는 전쟁을 치뤄야 할 것이다. 

최현일 한국열린사이버대학교 교수