최현일 한국열린사이버대학교 부동산금융자산학과 교수

지난해 11·3대책 이후 부동산시장이 식고 있지만 보다 근본적인 원인은 지난해 8·25대책에 따른 집단대출규제와 원리금균등상환, 미국의 금리인상, 공급과잉 뿐만 아니라 탄핵정국과 정치적 불안들이 복합적으로 작용한 것으로 봐야 한다. 여러 요인 중 가장 큰 영향을 주고 있는 것은 획일적으로 적용되고 있는 집단대출규제와 원리금균등상환 같은 금융정책이다.

우리나라 주택산업은 경기에 큰 영향을 주고, 타 산업에 대한 파급효과가 크기 때문에 반드시 활성화시켜야 한다. 그러나 1000조에 이르는 부동자금이 떠도는 현실을 감안할 때 투기를 잡으면서도 주택시장을 살릴 수 있는 방안이 많지 않다. 그 방안의 하나는 실수요자들의 내집마련 확대 정책이다. 즉 무주택자, 생애최초주택구입자, 갈아타기 1주택자 등 실수요자들이

                                  주택시장에서 내집마련을 할 수 있도록 규제를 완화하고 지원책을

                                  확대하는 것이다.

먼저 무주택자가 내집마련을 할 경우 획일적으로 적용되고 있는 집단대출규제와 원리금균등상환을 유예시켜줘야 한다. 정부는 올해부터 총체적 상환능력심사(DSR)를 도입해 대출심사를 강화하면서 대출규제에 나서고 있다. 또한 원리금균등상환을 통해 가계부채를 줄이는 정책을 펴고 있다. 가계부채 문제는 다중채무자들의 문제인데도 무주택자들이 소형주택으로 내집마련 하는 경우까지도 획일적으로 규제를 가하고 있는 점은 보완돼야 한다.

또한 생애최초주택구입자에게 청약우선권 부여, 금리혜택, 세제혜택을 줘야 한다. 생애최초주택구입자는 살아오면서 한 번도 주택을 구입한 적이 없었다는 점에서 과거 집을 소유했다가 현재는 집이 없는 무주택자와는 구별해야 한다.

갈아타기 1주택자들도 정책적 지원이 필요하다. 주택순환론에 따르면 중형주택 거주자들이 대형주택으로 이동하게 되면 소형주택 거주자들이 중형주택으로 옮겨 가면서 자연스럽게 주택순환이 된다고 보고 있다. 이 같은 연쇄적 주거이동은 경기활성화와 더불어 주거환경도 개선되는 효과가 있는 것으로 알려지고 있다. 이처럼 갈아타기 수요자들에게 청약기회 확대와 세제혜택 같은 지원을 통해 시장을 활성화 시키는 계기로 삼아야 한다.

2015년 인구주택총조사 결과 우리나라 자가율은 56%로 여전히 임대비율이 40%를 넘어서고 있다. 40%가 넘는 임대주택 거주세대는 주기적으로 발생하는 수급불안에 따른 전월세대란에 노출될 수밖에 없다.

올해처럼 많은 악재로 실수요자들이 내집마련을 하지 못하게 되면 전월세 수요가 급증하고, 몇 년 후에는 전월세대란을 겪을 수밖에 없다. 정부는 전월세대란에 선제적으로 대응한다는 측면에서도 실수요자들이 내집마련에 나설 수 있도록 지원책을 강구해야 한다.

주택산업이 국내경기에 미치는 영향이 큰 만큼 정부는 어떻게든 주택시장을 살려야 할 것이다. 투기를 막으면서 주택시장을 살릴 수 있는 방안은 실수요자들이 내집마련에 나설 수 있도록 다양한 지원책을 만들어 주는 것이다. 실수요자들을 위한 내집마련 지원책이 침체된 경기도 살리고, 전월세대란을 사전에 예방하는 일석이조의 묘안이 될 수 있다.

최현일  한국열린사이버대학교  부동산금융자산학과 교수